REsp 2.101.659

Ementa

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. FALHA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. CONTRATO. DIREITO DE PREFERÊNCIA TEMPORÁRIO. CLÁUSULA ABUSIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. TENANT MIX. VIOLAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. 1. A questão controvertida resume-se a definir (i) se houve negativa de prestação jurisdicional; (ii) se era possível a alteração das cláusulas do contrato de locação; (iii) se o contrato de locação foi descumprido, (iv) se houve atividade predatória e (v) se ocorreu condenação sem prova do dano. 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o Tribunal local, ainda que por fundamentos distintos daqueles apresentados pelas partes, adota fundamentação suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 3. O contrato de locação em shopping center tem índole marcadamente empresarial. Os sujeitos da relação obrigacional são empresários (pressuposto subjetivo) e seu objeto decorre da atividade empresarial por eles exercida (pressuposto objetivo), o que interfere na forma de sua interpretação, devendo prevalecer nesses ajustes, salvo situação excepcional, a autonomia da vontade e o princípio do pacta sunt servanda. 4. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação, salvo se as cláusulas colocarem os locatários em desvantagem excessiva. 5. Na hipótese, a previsão de preferência apenas temporária não trouxe excessiva desvantagem para o locatário, seja porque a cláusula estava claramente redigida e, portanto, passível de avaliação de risco antes mesmo da instalação do restaurante, seja porque a admissão de outro restaurante do mesmo ramo no shopping trouxe aumento no faturamento do locatário. 6. A organização das lojas (tenant mix) tem como objetivo atrair o maior número possível de consumidores e incrementar as vendas. Não é possível, no entanto, garantir que o aumento do número de clientes e das vendas, como aconteceu no presente caso, resultará no incremento dos lucros dos lojistas, pois várias causas concorrem para esse fim. 7. Recurso especial provido.