AgInt no REsp 2.021.499

Ementa

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. LOTEAMENTO URBANO. TEMA 882/STJ. APLICABILIDADE AOS LOTEAMENTOS INSTITUÍDOS NA FORMA DA LEI Nº 6.766/79. INOVAÇÃO RECURSAL. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. ARTS. 141 E 492 DO CPC. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. PREQUESTIONAMENTO INDISPENSÁVEL. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. EXISTÊNCIA DE CONTRATO PADRÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. DEMONSTRAÇÃO DA ANUÊNCIA COM A COBRANÇA OU ADESÃO ASSOCIATIVA. INEXISTÊNCIA. COBRANÇA INDEVIDA. PRECEDENTE. 1. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é inviável o conhecimento da matéria que foi suscitada apenas em agravo interno, constituindo indevida inovação recursal, ante a configuração da preclusão consumativa. 2. A ausência de debate no acórdão recorrido quanto a temas suscitados no recurso especial evidencia a falta de prequestionamento. Ademais, mesmo as questões de ordem pública, embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial, do requisito do prequestionamento. 3. Rever as conclusões do Tribunal de origem a respeito da inexistência de contrato padrão ou de previsão no contrato de compra e venda depositado no registro imobiliário de menção acerca da existência da associação autora ou de eventual obrigação do compromissário comprador de a ela se associar demandaria o reexame de fatos e provas, vedado pela Súmula 7/STJ. 3. Às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei n.º 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.